Czy warto inwestować w nieruchomości bez księgi wieczystej?

Księga wieczystaNiemal każdy zainteresowany kupnem nieruchomości na własność, kieruje się przede wszystkim ceną. Wobec niezmiennie wysokich cen w branży budowlanej, potencjalni klienci coraz częściej rozważają kupno nieruchomości, dla której nie została założona księga wieczysta, co spowodowane jest ich niższą ceną w stosunku do mieszkań o tożsamym standardzie, a posiadających księgę wieczystą. Czy warto podejmować większe ryzyko w zamian za niepewność co do stanu nieruchomości?

Księgi wieczyste w świetle prawa

Według definicji kodeksowej, księgi wieczyste zakładane są celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Każda osoba, nosząca się z zamiarem kupna mieszkania czy gruntu, ma prawo wglądu do księgi wieczystej, co zapewnia zasada jawności ksiąg wieczystych. Co więcej istnieje domniemanie, iż stan prawny nieruchomości, podany w księgach wieczystych, jest zgodny ze stanem faktycznym. Niewątpliwą zaletą dla noszących się z zamiarem kupna, jest informatyzacja ksiąg wieczystych w sądach wieczysto księgowych, gdzie wszelkie zmiany uwidocznione są w postaci elektronicznej.

Budowa ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste zbudowane są z czterech działów.

Pierwszy z nich zawiera oznaczenie nieruchomości ze wskazaniem danych z ewidencji gruntów. Ponadto uzyskamy tu wiedzę dotyczącą praw związanych z nieruchomością, m.in. okres, na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste czy wielkość tzw. udziału w nieruchomości wspólnej dla właścicieli lokali, położonych w blokach.

W dziale drugim zaczerpniemy potrzebnych informacji o osobie właściciela (w przypadku współwłasności, oznacza się wielkość części przypadająca na każdego z nich) lub użytkownika wieczystego.

Dział trzeci reguluje kwestie ograniczonych praw rzeczowych nieruchomości, w tym: służebności gruntowych na nieruchomości, praw osobistych osób trzecich lub roszczeń wobec nieruchomości.

Dział czwarty jest niezwykle ważnym dla potencjalnego właściciela nieruchomości, bowiem zapisy powyższego zawierają informacje o tym, czy nieruchomość obciążono hipoteką.

Ryzyko związane z zakupem nieruchomości bez założonej księgi wieczystej

Wobec powyższego, dokonanie transakcji kupna nieruchomości pozbawionej księgi wieczystej, skutkuje brakiem zabezpieczenia kupującego przed ewentualnym wprowadzeniem w błąd przez dotychczasowego właściciela w przedmiocie stanu prawnego nieruchomości.

Ponadto osoba nabywająca nieruchomość bez księgi wieczystej, nie będzie uprawniona do skorzystania ze wspomnianej powyżej rękojmi wiary publicznej, dzięki której wszelkie różnice między stanem faktycznym a stanem ujawnionym w księgach wieczystych, traktowane są na korzyść kupującego, działającego w dobrej wierze a nie posiadającego informacji o wprowadzeniu go w błąd.

Podkreślić należy, iż sytuacja osób, które zmuszone są zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości, komplikuje się w momencie uzyskania informacji o braku księgi wieczystej nieruchomości. Każdorazowo banki udzielając wysokich kredytów hipotecznych, dążą do maksymalnego zabezpieczenia zobowiązania, wobec czego brak księgi wieczystej nierzadko stanowi przeszkodę do zaciągnięcia zobowiązania przez kupującego.

Jednocześnie fakt, iż nieruchomość posiada księgę wieczystą nie powinien być jedynym determinantem kupna. Przedłożenie aktu notarialnego, stwierdzającego prawo własnościowe do lokalu sprzedającego albo wypis z właściwej ewidencji gruntów, również stanowią podstawę do stwierdzenia, iż stan prawny nieruchomości nie budzi zastrzeżeń.

Autor: RynekPierwotny.pl.

Ocena: 4.6



Komentarze