Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomościCzy warto inwestować w nieruchomości? Jeszcze niedawno twierdzono, że inwestycje w nieruchomości obok inwestycji w metale szlachetne są jednymi z najbardziej obiecujących.

Jednak nastąpiły:
a. zmiany na rynku inwestycyjnym,
b. zmiany na rynku nieruchomości,
c. zmiany demograficzne,
Sprawiły one, że pytanie o sens i opłacalność inwestowania w nieruchomości stało się jak najbardziej aktualnym.

Czynniki wpływające na sens inwestowania w nieruchomości

Zmiany na rynku inwestycyjnym.

W co inwestować?

Rynek inwestycyjny w Polsce oferował m. in. inwestycje w:
a. papiery wartościowe,
b. waluty,
c. kruszce,
d. nieruchomości.

Od dłuższego czasu obserwowany jest spadek zaufania do inwestycji w papiery wartościowe. Wynika to, m. in. z ilości bankructw spółek notowanych na giełdzie (np. w 2012 roku 20 firm). Wyrażane są opinie, że inwestycje w waluty mogą się opłacać, jednak Peter D. Schiff - jeden z najbardziej uznanych inwestorów w USA - uważa, że w ciągu najbliższych kilku lat dojdzie do kryzysu dolara. Przewidywane jest, że ponieważ dolar jest podstawową walutą międzynarodową, zatem kryzys dolara dotknie wszystkie rynki finansowe. Oznacza to, że dokonywanie inwestycji w waluty wiąże się ze wciąż wzrastającym ryzykiem. Niezwykle atrakcyjnymi wydają się być inwestycje w kruszce np. inwestycje w złoto, które jako długoterminowe okazują się konkurować z inwestycjami w nieruchomości.

Zmiany na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce ożywia się. Według GUS w roku 2011 dokonano na nim około 285 tysięcy transakcji. Obroty wynosiły około 49 miliardów złotych. Oznacza to wzrost o 15 miliardów w stosunku do roku 2010 (wzrost o 44% w stosunku do roku 2010). Należy jednak pamiętać o kilku czynnikach mogących negatywnie wpłynąć na rynek nieruchomości. Istotna wydaje się duża ilość mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Według raportu "Pierwotny rynek mieszkaniowy" w 2011 roku wzrosła ilość oferowanych mieszkań.

Zmiany demograficzne

W Polsce wyraźne są tendencje do niekorzystnych zmian struktury demograficznej. Dla przykładu w latach 2002 - 2004 liczba ludności zamieszkującej w Polsce zmniejszyła się o 402 tysiące osób, co stanowi około 1% populacji z roku 2002. Stanowi to jeden z symptomów niepokojących zmian demograficznych w kraju. Według ekspertów Głównego Urzędu Statystycznego Polska stoi przed wielkimi wyzwaniami związanymi ze zmianami demograficznymi. Polegają one na niekorzystnych zmianach struktury demograficznej oraz na zmniejszaniu się populacji w Polsce. Prognozy wskazują na pogłębianie się tych zjawisk.

Dodatkowo społeczeństwo polskie traci wiele młodych osób na skutek emigracji zarobkowej. Po spadku liczby osób wyjeżdżających na stałe za granicę z Polski jaki nastąpił na początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku obserwuje się wzrost tendencji do wyjazdu do innych krajów. Przykładowo w samym roku 2010 wyemigrowało z Polski około 120 tysięcy osób. W samej Wielkiej Brytanii mieszka już 520.000 Polaków, co sprawiło, że stanowią oni już 0, 9% całej populacji brytyjskiej i są drugą co do wielkości mniejszością narodową w tym kraju (po Hindusach).

Większość osób emigrujących ma od 15 do 24 lat. Sprawia to, że z Polski ubywa ludzi, którzy w przyszłości założyliby rodziny i starali się nabyć nieruchomości. To z kolei zmniejsza i będzie zmniejszać popyt na rynku nieruchomości. Wpływa to na dwa ważne aspekty:
1. obniża ceny nieruchomości
2. zmniejsza płynność tej formy inwestowania.

Analiza sensu inwestowania w nieruchomości

Udzielenie odpowiedzi na pytanie o sens inwestowania w nieruchomości wymaga uszczegółowienia pojęcia „inwestowanie” ze względu na obszerność zagadnienia. Obejmuje ono wiele aspektów wpływających na kierunek i sposób poszukiwania odpowiedzi. Do podstawowych możemy zaliczyć:
a. cel inwestora,
b okres, na jaki ich dokonujemy,
c. miejsce dokonania inwestycji.

Cele inwestorów

Wyróżniamy trzy podstawowe cele, do osiągnięcia których dążą inwestorzy.

  • Najbardziej oczywistym jest chęć osiągnięcia zysku z tytułu zainwestowanego kapitału,
  • kolejnym celem jest chęć zabezpieczenia środków finansowych przed utratą wartości,
  • trzecim celem jest zabezpieczenie środków przed utratą.

Pierwszy cel był podstawowym motywem działania inwestorów aż do momentu nadejścia kryzysu. Wydawało się, że rynek papierów wartościowych oferuje możliwość godziwego zarobku. Niestety, dla wielu okazał się on sposobem na utratę kapitału. Na tle tracących na wartości papierów wartościowych inwestycje w nieruchomości wydawały się być atrakcyjniejszymi. Jednak od kilku lat śledzimy spadek wartości nieruchomości. Tak jak ceny innych instrumentów inwestycyjnych okazały się one mocno przeszacowane. Spadek cen nieruchomości widoczny jest we wszystkich segmentach tego rynku. Według badań z ostatniego miesiąca przeprowadzonych przez domiporta.pl oraz Open Finance w samym październiku nowe mieszkania staniały o 15%.

Taką samą tendencję można śledzić obserwując:

  • a. oferty domów (np. oferowany od dwóch lat dom w Kotlinie Kłodzkiej pierwotnie był wyceniany na około 1.000.000 złotych, obecnie jest wyceniany na około 600.000 złotych ),
  • b. oferty gruntów inwestycyjnych (np. cena 1 m2 ziemi budowlanej przeznaczonej pod budownictwo powyżej 4 pięter w dobrej lokalizacji we Wrocławiu spadła na przestrzeni ostatnich 3-4 lat z 1600 złotych do 750 złotych za metr kwadratowy).

Również twierdzenie o możliwości zyskiwania na wynajmie nabytych nieruchomości stają się iluzoryczne. Wynika to z trzech podstawowych przyczyn:

  1. nastąpiło przesycenie rynku nieruchomości,
  2. sytuacja demograficzna (niska dzietność oraz liczna emigracja) sprawiają, że maleje ilość potencjalnych chętnych do wynajmu nieruchomości,
  3. gwałtowne ubożenie społeczeństwa, stosunkowo niskie zarobki oraz niestabilność na rynku pracy sprawiają, że potencjalnych chętnych nie stać na wysokie czynsze

Przykładem tego zjawiska może być spadek czynszów za wynajmowane mieszkania na osiedlu Warszawa Okęcie). Właściciele starają się za mniejszą cenę utrzymać osoby wynajmujące, gdyż częste zmiany wynajmujących są kłopotliwe, generują koszty i ograniczają dochody.

Z powyżej wymienionych przyczyn jest uznać, że obecnie inwestycje w nieruchomości mogą być polecane jako przynoszące zyski. Drugim celem, jaki przyświeca inwestorom, jest chęć zabezpieczenia kapitału przed utratą wartości. Z wymienionych wcześniej przyczyn, sposób ten może okazać się złudny. Ma on jedynie tą zaletę, że w porównaniu do innych sposobów inwestowania może w większym stopniu chronić kapitał. Nie oznacza to jednak, że zabezpieczy przed spadkiem nominalnej wartości posiadanych środków.

Ważne jest podkreślenie, że przy tego typu inwestycjach bardziej korzystne jest inwestowanie w grunty, najlepiej rolne. Wynika to z kilku przyczyn:

  1. W przypadku drastycznego obciążenia nieruchomości podatkami (np. popularne zagadnienie podatku katastralnego) nieruchomości położone w gminach miejskich będą w większym stopniu obciążane.
  2. Inwestycja w mieszkania ma tę wadę, że zlokalizowana jest ona w budynkach wielokondygnacyjnych. Wiąże się to z niebezpieczeństwem wystąpienia dodatkowych kosztów wynikających ze "śmierci technicznej" budynków.

Warto zauważyć, że w księgowości przyjmuje się okres amortyzacji budynków na 70 lat. Można więc zakładać, że budynki wielokondygnacyjne (zwłaszcza budowane w technologii wielkiej płyty) mają mniej więcej taki okres eksploatacyjny. Ponieważ już obecnie są one nawet ponad 40 letnie grozi to koniecznością dokonania gruntownych remontów. Koszty tych remontów zostaną przerzucone na właścicieli poszczególnych mieszkań. Przykładem takiego typu zagrożenia jest osiedle Nowy Dwór we Wrocławiu. Wiele wzniesionych w latach 70-tych XX wieku budynków pęka. W dodatku okazuje się, że naprawa niektórych uszkodzeń w technologii wielkiej płyty jest niemożliwa. Ceny mieszkań w tej okolicy drastycznie spadły. Nabywcami są jedynie osoby nieświadome zagrożenia.

Trzecim celem, jakim mogą kierować się inwestorzy, jest zabezpieczenie kapitału przed utratą. Jeszcze kilka lat temu cel ten był lekceważony. Jednak przykłady utraty wiarygodności obligacji krajów (papiery te pozornie były bardzo pewne) oraz fala bankructw instytucji finansowych sprawiły, że część ludzi zaczęła dostrzegać istotę tego rodzaju zabezpieczenia kapitału. Nieruchomości można uznać za najlepszą formę tego typu lokat. Mają one tą przewagę nad lokatami w papiery wartościowe, że nie tracą na realnej wartości (jeśli spojrzy się na to z perspektywy, że ziemia jest dalej warta ile właśnie ta ziemia - filozoficznie ujmując - może się zmienić jej cena, ale wartość realna pozostanie ta sama). Są lepszym rozwiązaniem od lokat w kruszce ze względu na mniejsze możliwości ich utraty. Przechowywanie kruszców w domu naraża właściciela na możliwość napadu, przechowywanie kruszców w bankach grozi, że w przypadku bankructwa banku jego rezerwy kruszców mogą okazać się iluzoryczne (przykładem może być afera Amber Gold). Nieruchomość, zwłaszcza w postaci gruntów, jest o wiele pewniejszym sposobem na zabezpieczenie przed kradzieżą, bankructwem instytucji finansowych czy też innymi perturbacjami na rynku nieruchomości.

Okres inwestowania w nieruchomości

Sensowność dokonywania inwestycji w nieruchomości można też rozpatrywać w kategoriach czasowych. Tego typu inwestycja wiąże się z:

  1. Stosunkowo dużymi kosztami nabycia i zbycia nieruchomości.
  2. Małą płynnością tego typu aktywów, zwłaszcza w przypadku kryzysu na rynku nieruchomości, z jakim mamy obecnie do czynienia.
  3. Podatnością na sytuację demograficzną kraju (warto pamiętać, że „towar wart jest tyle, ile ktoś chce za niego zapłacić”).
  4. Podatnością na zapędy fiskalne rządu i samorządów (nieruchomości nie można przenieść do innego obszaru podatkowego, więc łatwo ją nadmiernie opodatkować).

Powyższe przyczyny sprawiają, że inwestowanie krótkookresowa w nieruchomości wydaje się być mało opłacalne. Jeśli dokonywać takich inwestycji, należy liczyć się z perspektywą wieloletnią. Tylko w takim przypadku inwestycja tego typu może okazać się opłacalną.

Miejsce inwestycji

Zjawisko globalizacji sprawiło, że możliwe stało się inwestowanie praktycznie na całym świecie. Sprawia to, że przed zainwestowaniem w nieruchomości należy zastanowić się nad miejscem zakupu. Wybór odpowiedniej lokalizacji wpływa na zasadność inwestycji. W zależności od rodzaju nieruchomości oraz celu inwestora wybór miejsca może okazać się odmienny.

W przypadku podjęcia decyzji o dokonaniu inwestycji w mieszkania należy wybierać duże miasta. Obecnie prowadzona polityka gospodarcza i społeczna sprawia, że w Polsce obserwujemy migrację z małych miejscowości do dużych metropolii (wyjątkiem są obszary górnicze - np. teren Zagłębia Miedziowego; stabilna i dobra praca zachęca młode osoby do pozostania na miejscu oraz umożliwia im wynajem mieszkań). Jeśli mieszkanie ma być możliwe do wynajęcia musi być zlokalizowane blisko miejsc pracy. Taka lokalizacja jest najpewniejsza właśnie w metropoliach.

W przypadku dokonania decyzji o lokowaniu w nieruchomości pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej ważne jest, aby wybrać branże mało narażoną na kryzys gospodarczy. W dodatku warto w takim przypadku porównać ceny nieruchomości w innych państwach. Na przykład ceny pensjonatów położonych w okolicy Szklarskiej Poręby są o około 30% wyższe niż porównywalnych pensjonatów w Harrachowie (po drugiej strony granicy czeskiej, około 20 kilometrów dalej).

W przypadku podjęcia decyzji lokowaniu w ziemię należy sobie określić perspektywę czasową inwestycji. Obliczona na kilka lat powinna być zlokalizowana blisko dużych metropolii. Pozwoli to na korzystne jej przekształcenie po „dotarciu” do nieruchomości „rozrastającego się” miasta. W przypadku inwestowania w perspektywie ponad 10-15 letniej warto nabyć ziemię w miejscach odludnych, za to czystych ekologicznie. Obciążenia fiskalne tego typu nieruchomości są stosunkowo najmniejsze, zaś w wieloletniej perspektywie stan środowiska naturalnego będzie jednym z czynników kształtujących ceny nieruchomości.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że inwestowanie w nieruchomości okazuje się być mniej opłacalne i bardziej ryzykowne niż było jeszcze 10 lat temu. Wynika to z sytuacji demograficznej, stanu gospodarki, aktualnym wywindowaniu cen nieruchomości i pesymistycznych prognoz co do ich poziomu w przyszłości oraz globalizacji.

Tym niemniej inne sposoby inwestowania okazują się być równie jeśli nie bardziej złudne i ryzykowne. Na ich tle warto więc podejmując decyzję o inwestowaniu rozważyć możliwość zakupu nieruchomości. Należy jednak ściśle określić sobie cel inwestowania, jego perspektywy czasowe oraz lokalizację. Dopiero rozważenie tych czynników może sprawić, że planowana inwestycja okaże się trafnym wyborem.

Ocena: 5.0

Komentarze

Edek07
Rynek zawsze będzie się zmieniać tak samo jak ludzie zawsze będą wynajmować mieszkania dlatego uważam, że mimo różnych czynników inwestycja w nieruchomości zawsze będzie opłacalna. Ostatnio trafiłem na bardzo ciekawą ofertę Mzuri CFI, która umożliwia inwestycję mniejszej kwoty np. 10tys zł. Zysk 8-10% w skali roku brzmi zachęcająco.
korkon
Jaki jest okres zwrotu przy tak drogich nieruchomościac h? Po jakim czasie można się go spodziewać? Obserwujemy rynek, widać po JARTOM, że wiele hal jest do przejęcia po naprawdę dobrych warunkach, ale może będzie jeszcze lepiej?