Wzrost raty kredytu hipotecznego? Jest na to sposób!

Wzrost raty kredytu hipotecznegoJeśli zaciągasz kredyt hipoteczny, powinieneś być świadomy tego, że jego rata może wzrosnąć, tym bardziej jeśli decydujesz się na kupno mieszkania w okresie niskiego oprocentowania. Na szczęście istnieją sposoby, dzięki którym możesz poradzić sobie z taką sytuacją. Sprawdź, dlaczego raty kredytów hipotecznych rosną i co możesz zrobić, aby nie dać się zaskoczyć.

Rata kredytu hipotecznego z bliska - co się na nią składa?

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części. Są nimi:

  • Część kapitałowa - równa kwocie, jaką pożyczasz od banku. Ta część nie ulega zmianie w okresie kredytowania
  • Część odsetkowa - odpowiada wysokości odsetek należnych bankowi oraz marży ustalonej przez bank. To właśnie część odsetkowa ma wpływ na zmienną wysokość rat kredytu.

Raty równe i raty malejące

Decydując się na kupno mieszkania i finansując je ze środków kredytu hipotecznego, możesz otrzymać od banku ofertę dwu rodzajów rat. Są nimi:

  • raty malejące - wysokość rat jest wyższa na początku okresu kredytowego i maleje wraz upływem lat. Najszybciej spłacasz część kapitałową, a wolnej część odsetkową. Raty malejące mogą być korzystne w ogólnym rozrachunku, ponieważ stosunkowo szybko zmniejsza się saldo kredytu. Ich przydzielenie jest jednak uzależnione m.in. od zdolności kredytowej kredytobiorcy,
  • raty równe - w początkowym okresie kredytowania wysokość rat jest znacznie niższa niż rat malejących, co stanowi ich największą zaletę (choć często okazują się mniej korzystne niż raty malejące). Na początku okresu kredytowania znaczną część rat równych są odsetki. Zmiana wysokości równych rat jest uzależniona od spadku lub wzrostu stopy procentowej.

Oprocentowanie kredytu = stopa procentowa + marża banku

Część odsetkowa, czyli ta, która ma wpływ na zmianę wysokości rat, składa się z dwóch części - marży banku i stopy procentowej zależnej od stawki WIBOR.

Marża banku to stała, niezmienna w trakcie okresu kredytowania stawka, która określana jest indywidualnie przez każdy bank. Marża jest jawna, a informacja o jej wysokości znajduje się w tabeli opłat i prowizji banku. Nawet jeśli marża w banku ulegnie zmianie, nie będzie to miało wpływu na wysokość raty.

Wysokość marży może podlegać negocjacji (więcej na ten temat w ostatniej części artykułu). Ponadto banki często oferują promocyjne warunki i obniżają marżę lub z niej rezygnują, np. w zamian za skorzystanie z innych produktów - kart kredytowych, kont bankowych czy lokat.

Wzrost raty kredytu hipotecznego

Stopa procentowa uzależniona jest od stawki wskaźnika WIBOR i nie jest zależna od banku. To właśnie w wyniku wahań WIBOR rata kredytu hipotecznego może ulec zmianie.

WIBOR, z angielskiego Warsaw InterBank Offered Rate, to inaczej wysokość oprocentowania na krajowym rynku międzybankowym. Inaczej – oprocentowanie, z jakim banki mogą udzielać pożyczek innym bankom. Stawkę WIBOR ustala 16 największych polskich banków w dni robocze o godzinie 11.00. Spośród wszystkich ofert odrzuca się 2 najwyższe i 2 najniższe, a z pozostałych ofert Stowarzyszenie Rynków Finansowych (ACI Polska) ustala wysokość oprocentowania.

Wysokość WIBOR jest uzależniona od kilku czynników, do których należą m.in.:

  • wskaźnik inflacji,
  • wysokość PKB,
  • wysokość stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej,
  • cykl koniunkturalny.

Rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć, jeśli podniesie się stawka wskaźnika WIBOR, a Rada Polityki Pieniężnej akceptuje wyższą stopę procentową. Zwykle w umowach kredytowych banki informują, jaki może mieć to wpływ na zmianę wysokości rat i zastrzegają sobie możliwość podwyższenia miesięcznych zobowiązań.

Czy wiesz, że…

Aktualna referencyjna stopa procentowa to 1,50%. Poziom ten utrzymuje się od marca 2015 roku i jest rekordowo niski. Dla porównania - po wejściu Polski do Unii Europejskiej, czyli w 2004 roku, stopa procentowa wynosiła aż 6%.

Jak przygotować się na wzrost raty kredytu hipotecznego?

Trudno przypuszczać, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie na takim samym poziomie przez najbliższe lata. W związku z tym należy odpowiednio przygotować się na ewentualne podwyżki.

Oto, co możesz zrobić, zanim stopa procentowa wzrośnie:

  • miej świadomość - jeśli będziesz wiedzieć, że stopa procentowa może wzrosnąć, nie będziesz zaskoczony, gdy rata kredytu się zwiększy. Dzięki temu na chłodno podejmiesz odpowiednie kroki,
  • zbuduj finansową poduszkę bezpieczeństwa - aby nie nadszarpnąć domowego budżetu przeznaczonego na inne wydatki, czas niższych rat możesz wykorzystać na zbudowanie oszczędności. Możesz oszczędzać np. na lokacie lub koncie oszczędnościowym,
  • poproś o symulację wzrostu oprocentowania - zanim podpiszesz umowę, możesz poprosić doradcę kredytowego w banku o przedstawienie symulacji wzrostu wysokości rat na wypadek zmiany stopy oprocentowania. Da Ci to orientacyjny pogląd na to, jak mogą kształtować się wydatki w najbliższych latach.
  • Wzrost raty kredytu hipotecznego

Niższa rata kredytu - jak negocjować z bankiem?

Zanim podpiszesz umowę z bankiem, postaraj się o jak najniższą ratę kredytu. Możesz negocjować np. wysokość marży, której stawka, jak już wiesz, ustalana jest wyłącznie przez bank. Jest to zasadne szczególnie wtedy, gdy zaciągasz kredyt w okresie niskiego oprocentowania - wtedy bowiem banki często podnoszą marżę kredytów hipotecznych. Poniżej znajdziesz kilka wskazówek, jak negocjować marżę z bankiem:

  • dotychczasowa współpraca - jeśli już współpracujesz z bankiem i masz inne jego produkty, warto podkreślić ten fakt. Możesz powołać się na przykład na regularną spłatę innych zobowiązań w banku;
  • wysoki wkład własny - jeśli wysokość wkładu własnego znacznie przekroczy minimalny próg i zamiast 20% wpłacisz 30-40%, z pewnością zostanie to zauważone i docenione przez bank, który może odwdzięczyć się niższą marżą;
  • dobra historia kredytowa - również fakt, że Twoje wcześniejsze zobowiązania (także w innych bankach) były przez Ciebie spłacane regularnie, może być kartą przetargową w negocjacjach z bankiem. Twoją wiarygodność podniesie także zatrudnienie (np. na czas nieokreślony) czy inne, posiadane nieruchomości;
  • konkurencja - jeśli oferty innych banków wydają się bardziej atrakcyjne, podczas negocjacji możesz przytoczyć ten argument. Być może bank w obawie przed utratą nowego klienta, obniży wysokość marży.

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania i zaciągnięcie kredytu hipotecznego, weź pod uwagę sytuacje takie jak utrata pracy czy problemy zdrowotne. Dokładnie zaplanuj wszystkie wydatki, dolicz do tego wysokość rat i porównaj z miesięcznymi dochodami. Zbudowanie oszczędności i świadomość zmian pomogą Ci uporać się z potencjalnym wzrostem wysokości rat kredytu i dadzą poczucie bezpieczeństwa, a przejęcie prawa własności do nieruchomości będzie wiązało się wyłącznie z pozytywnymi odczuciami.

Chcesz łatwo znaleźć i kupić mieszkanie idealnie dostosowane do Twoich potrzeb i budżetu? Jest na to sposób! Przejdź do narzędzia NAVIDOM!

Ocena: 5.0



Komentarze